Viager Libre

Le guide complet du viager libre : Avantages, processus et conseils

Dans ce guide exhaustif, nous explorerons le concept du viager libre, une formule d’investissement immobilier qui gagne en popularité mais reste mal comprise par beaucoup. Nous décortiquerons ses avantages, le processus d’achat ou de vente, et fournirons des conseils stratégiques pour naviguer avec succès dans ce marché unique. Ce panorama complet vise à équiper tant les acheteurs potentiels que les vendeurs avec les connaissances essentielles pour tirer le meilleur parti du viager libre.

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Avantages du viager libre

Le viager libre représente une modalité de transaction immobilière particulièrement intéressante, tant pour l’acheteur que le vendeur, bien que son principe ne soit pas toujours bien compris. Afin de démystifier cette forme d’investissement, explorons sa définition, ses principes de base, et distinguons-le du viager occupé.

Le potentiel

  • On estime à environ 15 000 le nombre de Biens susceptibles d’être vendus en viager.
  • La raison : Perte d’autonomie, durée de vie qui augmente, retraites insuffisantes pour assumer le coût de la vie croissant.

Le viager libre est une forme de transaction immobilière où le vendeur « Crédirentier », cède son Bien à un acquéreur « Débirentier », en échange d’un capital initial appelé « Bouquet » et d’une rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur. La particularité du viager libre réside dans le fait que le bien, objet de la transaction, devient immédiatement disponible pour l’acquéreur. Ce dernier peut donc l’occuper ou le mettre en location. (Contrairement au viager occupé où le vendeur occupe son logement jusqu’à son décès).

Cette forme de transaction se base sur une mutualisation des risques et des avantages. Le vendeur s’assure un revenu complémentaire régulier pour sa retraite et transfère les responsabilités de propriété (Taxe foncière, gros travaux etc…). L’acheteur, quant à lui, investit dans un Bien immobilier potentiellement sous-évalué par rapport au marché classique.

Le contrat

UNE EXIGENCE : L’ALEA

  • L’élément distinctif d’une transaction en viager, est son caractère aléatoire
  • La date incertaine du décès du vendeur constitue l’aléa. Sans aléa, le contrat est sans objet.
  • Si le décès survient dans les 20 jours après l’acte, la vente peut être annulée.
  • La plupart des investisseurs ont recours au viager pour mutualiser le risque.

Les engagements de chaque partie

  1. DU CREDIRENTIER (le vendeur)
  • Le crédirentier doit l’entretien courant du Bien.

2. DU DEBIRENTIER ( l’acquéreur)

  • Il prend à sa charge les grosses réparations
  • Il doit s’acquitter du paiement de la rente définie à la signature du contrat de vente, et ce, jusqu’au décès du survivant, s’il s’agit d’un couple.
  • Il est redevable de la taxe foncière et de 70% des charges de copropriété pour les Bien en résidence.
  • En cas de décès de celui-ci, ses héritiers doivent honorer la rente jusqu’au décès du vendeur ou revendre la Bien.

Les différents types de contrats

Le viager libre

  • Il ne représente qu’un quart des ventes en viager
  • Le vendeur n’occupe pas le bien mais il perçoit : Le bouquet (à la signature) et une rente mensuelle jusqu’à son décès
  • L’acquéreur doit assumer les frais : Taxe foncière, d’habitation, assurance, gros travaux etc…
  • L’acquéreur peut habiter le bien dès la signature ou le louer (dans ce cas, il perçoit les loyers).

La principale différence entre viager libre et viager occupé, concerne l’usage du Bien vendu après la transaction. Dans le cas du viager libre, l’acheteur peut en disposer comme il le souhaite. Cela est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui souhaitent générer des revenus locatifs.

Le viager occupé

  • Il représente les 3/4 des ventes en viager
  • Le vendeur (crédirentier), occupe le Bien sans rien changer à ses habitudes. Il perçoit le bouquet, à la signature, et une rente mensuelle indexée annuellement
  • Pour le calcul, la valeur vénale du Bien est minorée par le droit d’usage de l’habitation
  • Ce dernier est calculé en fonction de l’âge du ou des vendeurs (selon un pourcentage qui se réfère à une table de mortalité)
  • Le crédirentier (vendeur), doit assurer le bien comme un locataire
  • Le débirentier (acquéreur), doit, lui, l’assurer en tant que propriétaire non-occupant

Une autre variante du viager est : La vente à terme

A l’inverse du viager libre, le viager occupé implique que le vendeur continue de résider dans le Bien jusqu’à son décès. L’acquéreur, bien qu’étant légalement propriétaire, ne peut pas jouir pleinement du Bien avant la fin de cette période. Cette formule peut convenir à des acheteurs ayant un horizon d’investissement à plus long terme, désireux de sécuriser un Bien à un coût initial moindre.

Calcul du viager

  1. LE BOUQUET
  • Aucune obligation, il s’agit d’une entente mutuelle
  • Mais l’usage est de proposer un bouquet qui représente 30% de la valeur vénale du Bien, pour un viager libre
  • Dans le cas d’un viager occupé, il se calcule sur la valeur occupée (ou valeur fiscale) qui correspond à la valeur vénale moins le droit d’usage de ‘habitation (DUH)

Une vente en viager est très souple, pour le bouquet, rien n’est figé, tout peut se discuter, c’est un accord entre les parties.

2. LA RENTE VIAGERE

  • Après avoir déterminé le bouquet, la rente se calcule sur « Le reste à vendre », soit : La valeur fiscale moins le bouquet. On obtient un montant que l’on multiplie par le taux de rente de la table de mortalité
  • Ce dernier est fonction de l’âge du, ou des vendeurs s’il s’agit d’un couple
  • On utilise un barème qui donne l’espérance de vie d’un homme, d’une femme ou d’un couple. Le plus connu est le barème DAUBRY
  • Dans le cas d’un couple, la rente est réversible à 100% sur le conjoint survivant
  • Ladite rente est indexée, chaque année, à date anniversaire.

Les impôts

  • Le bouquet est exonéré d’impôts dans le cas d’un viager occupé
  • Passé 70 ans, la rente est défiscalisée à 70%
  • Le Bien ne rentre plus dans l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), si le crédirentier est concerné
  • La taxe foncière est due par le débirentier, déduction faite de la taxe sur les ordures ménagères
  • Le crédirentier, quant à lui, acquittera la taxe d’habitation (s’il y a lieu), dans le cas d’un viager occupé.

Viager et famille

LE DECES

  1. Côté Crédirentier
  • Le viager s’arrête, le débirentier a la pleine propriété du bien.

2. Côté Débirentier

  • Les héritiers sont solidaires et doivent continuer à payer la rente en cas de décès du débirentier
  • Certains souscrivent une assurance décès qui prend le relais pour le paiement de la rente
  • Le Bien rentre dans la succession avec la valeur marché du moment
  • Le Bien acheté en viager peut être revendu.

Les arguments à mettre en avant

  1. Côté vendeurs
  • La maison est trop coûteuse à entretenir
  • En prévision d’une dépense avec soucis financiers potentiels
  • Maison en vente depuis plusieurs mois sans véritable envie de la quitter
  • Compléments de revenus, jouissance du Bien (viager occupé), protection du conjoint, défiscalisation partielle.
  • Convertir un Bien immobilier en une source de revenus stable et pérenne
  • Se libérer des contraintes liées à la gestion de propriété
  • D’où une amélioration de sa qualité de vie à la retraite en bénéficiant d’un capital initial et d’une rente à vie.

2. Côté acquéreur

  • Dans le cas d’un viager libre, plusieurs avantages significatifs :
  • Opportunité d’acquisition à un prix potentiellement inférieur au marché
  • Possibilité de générer des revenus locatifs immédiats ou d’occuper le Bien
  • Stratégie d’investissement adaptée à ceux qui cherchent à élargir leur portefeuille immobilier en bénéficiant d’un dispositif de paiement échelonné.

En résumé, le viager offre une flexibilité et des avantages non négligeables pour les deux parties. que ce soit pour sécuriser un revenu à la retraite, investir dans l’immobilier, ou simplement réaliser un projet de vie, cette formule mérite d’être considérée comme une option viable et avantageuse.